Vastgoedrecht: Makelaar aansprakelijk bij ontbreken advies bouwkundige keuring (11-01-2011)

Het Gerechtshof Amsterdam heeft onlangs een makelaar veroordeeld om in hoofdsom € 40.000,- te betalen vermeerderd met rente en proceskosten. De casus is als volgt.

De personen die een woning wensten aan te kopen (hierna: “kopers”) in deze zaak hebben met de makelaar zoals gebruikelijk een overeenkomst van opdracht (bemiddelingsovereenkomst) voor het zoeken naar en het kopen van een woning in Haarlem gesloten. Het was de kopers bekend dat het huis gebreken vertoonde. De makelaar had de kopers er bovendien op gewezen dat de westgevel van het huis in ieder geval gerepareerd diende te worden vanwege een bolling in het metselwerk en dat de staat van de kozijnen op de tweede verdieping in de achtergevel slecht was. De woning is vervolgens aangekocht voor een bedrag van f  1.231.231,11. Na het sluiten van de overeenkomst is door de kopers opdracht gegeven aan een timmerbedrijf om de kozijnen op de tweede verdieping in de achtergevel te vervangen en is aan bouwkundig adviesbureau opdracht gegeven om een advies uit te brengen over de stabiliteit van de westgevel. Vervolgens zijn er bij de werkzaamheden gebreken geconstateerd naar aanleiding waarvan een bouwkundig expertiserapport is opgesteld. Uit dit rapport bleek dat het huis ernstige gebreken kende.

De kopers hebben vervolgens de makelaar aangesproken en gesteld dat deze te kort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van opdracht aangezien hij ten onrechte niet heeft geadviseerd om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren voordat kopers het pand gingen aankopen. De kopers houden de makelaar aansprakelijk voor de kosten die zijn verbonden aan het herstel van de achtergevel en de oostgevel. De rechtbank heeft de vorderingen van de kopers afgewezen. De kopers hebben beroep ingesteld tegen deze uitspraak.

Het Gerechtshof is van oordeel dat voor de vraag of de makelaar als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar te kort is geschoten in de nakoming van de op haar rustende verbintenis een aantal vragen van belang zijn. Deze vragen zijn als volgt.

In deze zaak was het huis meer dan 90 jaar oud en is een ouderdomsclausule getekend. De strekking van deze ouderdomsclausule is dat de koper de verkoper in beginsel niet mag aanspreken voor gebreken aan het huis die door ouderdom zijn veroorzaakt. De makelaar was van deze clausule op de hoogte. Ook had de gemeente Haarlem aan de makelaar laten weten dat het pand naar links zakt en dat er een duidelijke verzakking aanwezig is. Deze rapportage van de gemeente was gevoegd bij de verkoopfolder. Voorts staat vast dat de makelaar zelf had geconstateerd dat de westgevel gerepareerd diende te worden vanwege een bolling in het metselwerk en dat de staat van de kozijnen slecht was.

Tegen deze achtergrond had het naar het oordeel van het Gerechtshof op de weg van de makelaar gelegen om de kopers te adviseren een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren. Het Gerechtshof is van oordeel dat de makelaar aansprakelijk is en bepaalt dat de makelaar aan kopers in hoofdsom een bedrag van € 40.000,- moet betalen vermeerderd met rente en proceskosten.

Om bovengenoemde aansprakelijkheid te voorkomen dient de (aankopend) makelaar aan zijn klanten te adviseren om een bouwkundige keuring uit te voeren alvorens de koopovereenkomst wordt gesloten. Ik raad aan om dat advies in alle gevallen bij de aankoop van een woning te geven om discussie te voorkomen. Daarbij is het bovendien van belang om een dergelijk advies schriftelijk vast te leggen zodat achteraf aangetoond kan worden dat het advies is gegeven.

Ilse van der Poel
i.vanderpoel@schenkeveldadvocaten.nl