Vastgoedrecht: Klachtplicht weer duidelijker geworden (07-04-2011)

Een koper die een ‘gebrekkige prestatie’ ontvangt, heeft de plicht om daarover te klagen. Dat klagen moet tijdig. Een nieuwe uitspraak in een serie van vele uitspraken schept meer duidelijkheid.

De ‘voorganger’ van deze uitspraak kwam in de nieuwsbrief van januari 2008 al aan de orde. Het gaat hier om de klachtplicht. Degene die een gebrekkige prestatie onvangt, moet daarover klagen. We kennen een algemene regeling en een bijzondere regeling voor koop. Denk aan een huis met een rotte houten vloer, een auto waarvan het chassis niet deugt, maar ook aan gebrekkige dienstverlening: een adviseur die een fout maakt.

De wet stelt dat de ontvanger van de prestatie ‘tijdig’ moet klagen. De vraag die de rechtspraak al enkele jaren bezighoudt, is wat tijdig dan is. Het is wel van essentieel belang: wie te laat klaagt, verliest al zijn rechten! Juridisch gezien kan er dan helemaal niets meer. Klagen moet dus tijdig en zorgvuldig.

Eerdere uitspraken hebben daarover al het één en ander duidelijk gemaakt.

- Een vaste termijn voor klagen kan niet worden gehanteerd (m.u.v.  consumentenkopen daarbij is de termijn in beginsel twee maanden);
- De ontvanger moet een onderzoek naar mogelijke gebreken verrichten en de resultaten met ‘bekwame spoed’ meedelen;
- Hierbij speelt een rol in hoeverre het gebrek te zien is, hoe het gebrek naar boven komt en hoe deskundig de ontvanger is;
- Als er een externe deskundige nodig is, mag er worden gewacht met klagen tot de deskundige zijn rapport af heeft;
- Als het lange tijd duurt, moet de leverancier/verkoper wel op de hoogte worden gesteld;
- Het is aan de ontvanger om aan te geven dat er is geklaagd en wanneer.

Aan dit rijtje kunnen we nu weer twee gezichtspunten toevoegen. Waar ging het in deze uitspraak om?

Deze zaak begint in 1994. Mevrouw Ploum verkoopt en levert aan Smeets B.V. op 21 januari 1994 een benzinestation, dat door BP wordt gehuurd. Smeets is een professionele partij, die in totaal 15 pompen exploiteert. Ploum wordt bijgestaan door haar echtgenoot, die notaris is. Op 21 maart 1994 stuurt Ploum een brief door aan Smeets, waaruit blijkt dat het perceel is opgenomen in een provinciaal saneringsprogramma. Pas op 27 maart 1995 klaagt Smeets bij Ploum over de verontreiniging. Ploum heeft van tevoren niets daarover aan Smeets vermeld, terwijl de brieven en oude onderzoeken wel bij Ploum bekend waren.

Er verstrijkt bijna een jaar voordat Smeets klaagt. Dat komt omdat Smeets bij BP eerst de nodige gegevens moet opvragen en BP pas na lang aandringen reageert.

De Hoge Raad rekent dat Smeets uiteindelijk niet aan.

Het onderzoek door Smeets moest ‘voortvarend’ gebeuren. Hoe snel dat precies is, hangt af van de ingewikkeldheid van het onderzoek en de medewerking van eventuele derden (BP). Verder kan de ernst van de tekortkoming (zware verontreiniging) ervoor zorgen dat het Smeets niet wordt aangerekend dat hij (te) langzaam onderzoek doet.

De Hoge Raad geeft tot slot als belangrijke regel mee dat ook moet worden gekeken in hoeverre Ploum in haar belangen werd geschaad door het langzame onderzoek van Smeets. Dat was niet het geval, zodat dat ook daarom het langzame onderzoek Smeets niet werd aangerekend.

Deze twee punten dienen in het vervolg ook als handvat bij de klachtplicht. Onder bepaalde omstandigheden hoeft een langzaam onderzoek dus niet fataal te zijn. Alle relevante omstandigheden worden meegenomen. Met name zal vaak een beroep op de omstandigheid kunnen worden gedaan dat de presterende partij geen nadeel leidt door laat klagen. Maar voorzichtigheid is en blijft geboden en documenteren is ook van belang. Klaag(t) dus tijdig en zichtbaar!

Jelle Groen
j.groen@schenkeveldadvocaten.nl